Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia

Artikel

Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia

 

Anda sedang merancang menjual atau membeli rumah, dan ingin mengetahui proses jual beli rumah?. Disini saya kongsikan langkah-langkah atau proses yang akan berlaku sepanjang perjalanan proses jual beli rumah. Sebelum saya kongsikan proses-proses yang berlaku, jika anda sebagai penjual, perlulah melakukan kajian menyeluruh terhadap pasaran sebenar rumah anda meliputi  nilai semasa, target pasaran pembeli, dan sebagainya. Saya ada kongsikan sebelum ini berkaitan ’10 Tips Jual Rumah Dengan Pantas’ (sila klik).  Ini bagi memastikan strategi anda tepat sebelum memasarkan rumah anda untuk dijual.

Seterusnya, apabila proses tersebut selesai sama ada anda mendapatkan sendiri pembeli atau dengan bantuan ejen hartanah, proses-proses yang berlaku secara praktiknya adalah seperti yang akan jelaskan nanti.

Jika anda sebagai pembeli, pastikan anda telah memiliki sekurang-kurangnya 10% tunai bagi tujuan deposit rumah nanti. Bank hanya akan membiayai 90% margin daripada harga jual beli rumah tersebut. Juga adalah dinasihatkan untuk anda semak kelayakan pinjaman anda dengan pihak bank serta menyemak rekod CCRIS anda di bank Negara. Seterusnya, disini saya jelaskan proses jual beli rumah selanjutnya:-

 

Proses  1 jual beli rumah : Bayaran Earnest Deposit (deposit tanda setuju membeli).

 

Kebiasaannya, permulaan proses jual beli rumah, earnest deposit adalah sebanyak 3% walaupun ini bukan satu amaun yang mesti. Ia juga tertakluk atas budi bicara dan persetujuan penjual dan ejen hartanah (sekiranya terlibat). Bayaran tersebut wajib disertai dengan kedua-dua penjual dan pembeli menandatangani kontrak yang memenuhi terma-terma jual beli rumah tersebut termasuk harga, jadual pembayaran, terma tanggungjawab penjual dan pembeli, terma sekiranya berlaku pembatalan, dan terma-terma lain yang dipersetujui kedua-dua belah pihak.

Sekiranya penjual melantik ejen hartanah, mereka akan menggunakan kontrak jual beli rumah dengan terma standard yang biasa digunakan dan disyorkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH), sebuah badan kerajaan yang mengawal selia aktiviti-aktiviti entiti yang terlibat dengan transaksi hartanah seperti  Penilai (Valuer) dan Ejen Hartanah. Kontrak tersebut lebih dikenali sebagai Letter Offer to Purchase atau Agreement to Purchase.

 

proses-jual-beli-rumah-malaysia

 

Proses 2 jual beli rumah : Memohon pembiayaan perumahan dan melantik peguam.

 

Kebiasaannya, kontrak jual beli rumah menyatakan pihak pembeli dan penjual perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli  (Sales & Purchase Agreement) dalam tempoh 14 atau 21 hari. Bergantung kepada Surat Kontrak yang telah ditandatangani sebelum ini. Jadi, dalam tempoh ini, pihak pembeli perlu mendapatkan kelulusan pembiayaan/pinjaman perumahan. Pihak pembeli perlu komited berurusan dengan pihak bagi memenuhi dokumen yang diperlukan untuk melancarkan proses permohonan pinjaman/pembiayaan perumahan tersebut. Dalam tempoh ini juga, kedua-dua pihak pembeli dan penjual rumah perlu melantik peguam bagi mewakili mereka untuk melancarkan perjalanan transaksi jual beli rumah tersebut. Pihak peguam akan memastikan bahawa pihak penjual, pembeli dan rumah yang dijual bebas daripada apa-apa perkara yang boleh menghalang transaksi jual belu rumah tersebut berjalan.

 

Proses 3 jual beli rumah : Menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement).

 

Pada waktu menandatangani S&P, pembeli perlu menjelaskan baki deposit 7% atau apa-apa amaun bagi melengkapkan jumlah deposit sebanyak 10%. Pada waktu ini, Peguam yang dilantik perlu memastikan transaksi jual beli rumah ini boleh berjalan tanpa risiko seperti telah menyemak status geran/strata serta  status muflis pembeli dan penjual.

 

Proses 4 jual beli rumah : Permohonan Keizinan (consent).

 

Proses ini hanya dilalui oleh rumah untuk dijual yang berstatus leasehold, Malay Reserve, dan di beberapa kawasan Freehold yang di tentukan oleh pihak berkuasa negeri. Umumnya, Rumah berstatus Freehold tidak melalui proses ini.

Pihak peguam akan menguruskan permohonan Keizinan (consent) daripada Pejabat Tanah, Pihak Berkuasa Negeri atau Pemaju untuk mengizinkan transaksi jual beli rumah ini berjalan. Dua consent yang akan dipohon iaitu Consent to Transfer iaitu untuk tukar nama penjual kepada pembeli  dan Consent to Charge bagi tujuan pinjaman bank.

 
Proses 5 jual beli hartanah : Penyelesaian baki pinjaman penjual, penyelesaian baki bayaran jual beli dan tukar hakmilik pada geran/strata.

 

Kebiasaannya, kontrak jual beli rumah menyatakan dalam tempoh 90 hari, transaksi perlu di selesaikan dalam tempoh ini. Antara proses yang akan berlaku dalam tempoh ini adalah pihak bank pembeli akan menjelaskan dahulu baki pinjaman penjual (Discharge of charge). Bank pembeli seterusnya akan membuat pembayaran kedua bagi menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik. Kebanyakkan bank akan memastikan hakmilik telah bertukar antara penjual dan pembeli sebelum bank menjelaskan wang baki tersebut.

Pemilik perlu menyerahkan kunci sebaik mereka menerima baki bayaran. Penjual juga perlu memastikan segala bil-bil tertunggak seperti cukai pintu/tanah, bil penyelenggaraan, dan bil-bil lain telah diselesaikan.

Jika rumah tersebut ada penyewa, penyerahan hak penyewaan perlu diserahkan kepada pembeli setelah pihak penjual menerima baki bayaran tersebut.

 

proses-jual-beli-rumah-malaysia

 

Kesimpulan

 

Kesimpulannya, proses jual beli rumah memerlukan komitmen semua pihak yang terlibat kerana ia sedikit rumit. Banyak pihak yang terlibat dalam satu transaksi jual beli rumah iaitu penjual, pembeli, ejen hartanah, peguam, bank, pejabat tanah, pemaju, dan sebagainya. Sedikit tips kesimpulan yang ingin saya kongsikan berdasarkan pengalaman saya, berurusanlah dengan ejen hartanah, peguam dan pegawai bank yang berpengalaman bagi memudahkan urusan ini. Ini kerana, kekurangan pengalaman dan kaliber pihak-pihak ini kadang-kala semakin merumitkan urusan jual beli rumah.  Disinilah antara kelebihan ejen hartanah berpengalaman kerana mereka telah mempunyai jaringan (network) yang baik kerana kebiasaannya, seorang ejen hartanah akan mengendalikan urusan transaksi sekurang-kurangnya dua kes sebulan. Mereka akan cuba sedaya-upaya mengesorkan peguam dan pegawai bank yang pantas dan berkaliber bagi memastikan urusan transaksi mereka semua berjalan lancar.

 

 

 

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

 

Penulis:

Mohd Saharudin Bin Tunggal
Head of business Development / Senior Negotiator
PEA 1065
Transasia Property Consultancy Sdn Bhd
019-2027870
 
proses-jual-beli-rumah-malaysia
 
Article By
Comments (0)





1. Kos yang terlibat Jual Rumah di Malaysia
2. Tips memilih & melantik ejen hartanah untuk menjual rumah anda
3. Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia
4. 10 Tips Jual Rumah dengan Pantas, Cepat & Segera.
5. Perunding/Ejen Hartanah : Siapakah dan apakah tanggungjawab mereka?
6. Pasaran hartanah dijangka naik
7. Napic: Overall property market slowed down in 2015